AGTの
不動産管理総合サービス

このようなお悩みありませんか？

• 空室の対策がされない
• 適正な相場に家賃を見直したい
• 管理会社が最適な提案をしてくれない
• 入居者とのトラブルがよく発生する
• 修繕見積もりが適正か判断がつかない
• 紙の書類管理が多くて大変

AGTの賃貸管理では、お悩みの一つひとつに、経験豊富な管理担当者が直接向き合います。新人を担当に充てる従来型の不動産管理とは一線を画す体制です。

空室・賃料・コストといった経営判断が必要な問題から、建物・立地・契約条件の課題まで、管理のスペシャリストが市場を調査し、物件を活かす提案でお応えします。

AGT賃貸管理の強み

賃貸経営で、実際に起きていること

賃貸経営の管理業務は、家賃の集金や設備の修繕だけではありません。当社が実際に対応してきた案件だけでも、次のような種類のトラブルがあります。

• 騒音トラブル（入居者間の生活音を巡る対応）
• 退去時の原状回復費用を巡る精算協議
• 賃料の更新・増額交渉
• 仲介業者との広告料・業務委託を巡るトラブル
• 盗難等の被害申告への対応
• 複数住戸にまたがる建物の不具合対応
• 売却・立退きに伴うオーナー対応
• 境界・共用部を巡る近隣とのトラブル
• 法人登記・名義変更を巡る契約上の判断
• 入居中の設備トラブル・クレーム対応
• 管理会社切替え（移管）に伴う実務上の食い違い
• 金融機関との取引整理
• 契約手続きの停滞・入居者との連絡不通
• 保証会社の切替え提案

これらは、どれも「起きてから慌てて調べる」のでは手遅れになりかねない場面です。実際にどこまで対応できるかで、管理会社の経験と体制の差がはっきり表れます。

差が出るポイント

• 貸主が法的に負う義務と、任意の対応の境界を正しく理解し、全案件で一貫して線引きできているか
• 後から「言った言わない」にならないよう、書面・記録を平時から残せているか
• 自社で抱え込まず、弁護士や建築士など専門家へ的確に橋渡しできるか
• オーナー・入居者への説明で、何を伝え何を伝えないかを状況に応じて判断できるか
• 過去の対応を組織のノウハウとして蓄積し、同じ失敗を繰り返さない仕組みがあるか

自主管理や、案件ごとに対応がばらつく管理会社では、こうした場面ごとの判断基準を持たないまま向き合わざるを得ないことが少なくありません。当社は、実際に起きた事例を一つひとつ記録・蓄積し、次の同種案件に活かす体制で、賃貸経営のパートナーとして向き合っています。

幅広く提供するサービス

オーナー様のお悩みごとに、AGTの賃貸管理は幅広くサービスを提供いたします。

管理会社切替の流れ

管理会社の切り替え、こんなお悩みありませんか？

サブリース（借上）契約や他社管理からの切り替えをご検討中のオーナー様から、よくいただくご相談です。実際にお引き受けした移管作業の中で、こうした点が見えてきました。

よくある課題

保証会社の契約が引き継げないことがある

入居者様の保証会社が、管理会社独自のプランで契約されていることがあります。この場合、管理会社を切り替えると保証会社の契約自体を引き継げず、入居者様ごとに新しい保証会社への加入手続きが必要になります。切替えにかかる費用も、事前の想定より増えることがあります。

将来的に物件の売却をお考えの場合も注意が必要です。買主様が別の管理会社に切り替えることが多いため、保証会社が独自プランのままでは同様に引継ぎができず、買主様側の管理コスト増として査定額に影響するおそれがあります。

こうしたリスクについて、加入時に十分な説明を受けていなかったというオーナー様のお声も見受けられます。当社では、保証会社の契約形態が将来の売却・管理会社変更にどのように影響するかを、あらかじめご説明したうえでご案内しております。

空室の責任の切れ目が曖昧になりやすい

空室が出ている場合、退去の立会いや原状回復の対応をどちらの管理会社が担うのか、責任の切れ目が曖昧になりがちです。室内の状態によっては、引き渡しまでの期間が想定より長くなることもあります。

契約書類・鍵の引継ぎは行き違いが起きやすい

契約書類や鍵の引継ぎでは、記載の誤りや行き違いが起こりやすい場面です。細部の確認を怠ると、後から入居者様とのトラブルにつながります。

日頃の管理状況は、切り替えのときに表に出る

共用部の消防設備など、日頃の管理状況が、切り替えのタイミングで初めて明らかになることがあります。

ある移管事例のご紹介

都内のある賃貸マンション（全6室）では、オーナー様が前の管理会社とのやりとりに不信感を持たれたことをきっかけに、当社へ管理移管のご相談をいただきました。

現状の管理契約書とレントロールを拝見し、管理コストを見直すご提案をしたところ、大幅な削減が見込める計算となり、移管をお決めいただきました。

移管の実務では、次のような点が明らかになりました。

• 入居者様4名の保証会社が、いずれも前の管理会社独自のプランで契約されていたため引継ぎができず、当社提携の保証会社へ全員に加入し直していただく必要がありました。
• 空室の1室は、室内がたばこのヤニで大きく汚損しており、原状回復に想定より時間がかかりました。責任の切れ目を前の管理会社と協議のうえ整理し、円滑に引渡しを受けました。
• 移管後の初回巡回で、共用部の消火器の使用期限が切れたまま放置されていたことが判明し、速やかに交換いたしました。

移管完了後は、月1回の定期巡回と写真付きの報告を新たに導入。空室2室とも内見・お問い合わせが増加し、早期にご成約いただきました。オーナー様からは「安心した」「心強い」とのお言葉をいただいております。

当社の対応

これらは、移管の実務を丁寧に一つひとつ確認していくことで、オーナー様の負担を抑えながら解決できるものです。当社では、移管前に現状の管理契約書・レントロールを拝見したうえで、管理コストの見直し案をご提示し、切り替え後も進捗を都度ご報告しながら進めております。

退去の立会い、任せきりで大丈夫ですか？

退去の立会いは、部屋の状態を確認するだけの業務ではありません。原状回復費用の説明、契約内容の確認、ご本人以外の方が立ち会われる場合の権限確認まで、その場での判断が求められる場面です。

実際の管理の現場では、次のようなことが起こります。

• 費用の内訳にご納得いただけず、その場でのご署名が得られない
• 立会い当日になって、急なご都合でキャンセル・不在が発生する
• ご本人ではなくご家族が代わりに立ち会われ、後になって合意内容をめぐる行き違いが生じる
• 話し合いが感情的になり、冷静な対応が難しくなる
• 退去後の費用や契約解釈について、ご納得いただけないまま長期化する

自主管理では、こうした場面ごとの判断基準を積む機会が限られます。管理会社に委託していても、立会いを外部業者に任せきりにしている場合、契約書の根拠をその場で示せず、対応力に差が出ることがあります。

当社の対応

• 立会い担当者には、契約書・特約・単価表など費用の根拠をその場で説明できる体制を整えています
• 立会い日程確定後のキャンセル・不在は、あらかじめ実費発生の基準を明確にし、トラブルの芽を摘んでいます
• ご本人以外の立会いには、委任状またはご契約者側の同席を条件とし、後日の行き違いを防いでいます
• 対応が難航した場合は、書面でのやり取りに切り替え、記録にもとづいた解決を図ります
• 過去の対応事例をノウハウとして蓄積し、次の案件に活かす仕組みを持っています

こうした「もしも」の場面まで見据えた体制があるかどうかが、賃貸経営の安心につながります。

ご納得いただけないときの行き先も、公開しています

管理会社を選ぶうえで見えにくいのが、「うまくいかなかったときにどうなるか」です。当社は、オーナー様・入居者様からのご相談をまず当社がお受けしたうえで、当社のご説明にご納得いただけない場合にご利用いただける外部の相談窓口を、サイト上で公開しています。

当社がマスターリース（サブリース）で借り上げている物件についても、国土交通省の申出制度の対象である旨をあわせて明記しています。当社に都合の悪い経路も含めて示しているのは、当社の管理が、第三者にご覧いただいても説明できる基準にもとづいているからです。

ご相談窓口のご案内を見る ─→

オーナー様の手元で使える、無料ツール

賃貸経営の書類づくりや試算に使えるツールを、無料・登録不要で公開しています。印紙税の判定、家賃の領収書・督促状、原状回復の負担計算と敷金精算書、日割り賃料、募集費用のチェック、利回り、不動産取得税・固定資産税の試算などがあります。

無料ツールの一覧を見る ─→

まずはご相談から

賃貸管理をお引き受けするエリアは、東京23区と、その周辺地域（川崎市・横浜市の一部など）としています。自社社員による定期巡回は、このうち東京23区と川崎市・横浜市の一部地域で、建物全体の管理をお任せいただいている物件で行っています。現地へすぐに向かえる範囲に限ることで、巡回・トラブル対応の質を保っています。

管理会社の切り替えをご検討中の方は、まずは現状の管理契約書やレントロールをお送りください。現状の管理コストと当社での見立てを比較のうえ、ご提案させていただきます。

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